Ροή
«Στο συρτάρι» κινδυνεύει να μείνει το πιο φιλόδοξο project στο Ντουμπάι, η κατασκευή του μεγαλύτερου mall στον κόσμο, το οποίο θα περιβάλλεται από 100 ξενοδοχεία, χιλιάδες κατοικίες και καταστήματα, συνολικής αξίας 20 δισ. δολαρίων. Η κρίση δημιουργεί σκεπτικισμό στους επενδυτές ενώ οι γεωπολιτικές εξελίξεις και η πολιτική αστάθεια καθυστερούν την εξεύρεση εναλλακτικών λύσεων.
Το αρχικό μεγαλόπνοο σχέδιο του Morgan Parker, το οποίο παρουσιάστηκε κοστολογημένο σε έναν από τους μεγαλύτερους κατασκευαστές του Ντουμπάι, «έμεινε στα σχέδια», ύστερα από την άρνηση του κατασκευαστή να προχωρήσουν. Ωστόσο, πρώην επικεφαλής της επιχείρησης real estate Rose Rock (ανήκει στην οικογένεια Rockfeller), πρότεινε μια πιο ρεαλιστική λύση υποστηρίζοντας ότι οι εμπνευστές του σχεδίου πρέπει να χαμηλώσουν τον πήχη. «Δεν χρειάζεται να σπάσουμε ρεκόρ για να τραβήξουμε την προσοχή», ανέφερε χαρακτηριστικά.
Έτσι, παρουσιάστηκαν αναθεωρημένα σχέδια, τα οποία όμως ούτε αυτά είναι σίγουρο ότι θα καταφέρουν να λάβουν την απαραίτητη χρηματοδότηση. Και αυτό, διότι ως ανασταλτικοί παράγοντες λειτουργούν η πολιτική αστάθεια, η πτώση της τιμής του πετρελαίου και η πτώση της αξίας των σπιτιών κάνουν διστακτικούς τους χρηματοδότες που βρίσκονται στον Κόλπο. Παράλληλα, τα μεγάλα διεθνή funds κοιτάζουν με «ανήσυχο βλέμμα» την εξέλιξη του κλάδου του real estate ύστερα από την κατάρρευση του 2009 και την εμμονή με projects όπως είναι η κατασκευή τεχνητών νησιών.
«Οι περισσότεροι θεσμικοί επενδυτές δεν επιθυμούν να χρηματοδοτήσουν έργα υψηλού ρίσκου, ειδικά σε εποχές σαν αυτές που διανύουμε», αναφέρει ο Gaurav Shivpuri, στέλεχος της Jones Lang LaSalle. «Συνήθως προτιμούν να διαχειρίζονται μετοχές οι οποίες επιφέρουν άμεσα εισοδήματα, πάντα υπό την προϋπόθεση ότι αγοράζουν στη σωστή τιμή», συμπληρώνει.
Το αναθεωρημένο σχέδιο της εταιρείας Dubai Holdins περιλαμβάνει τρία malls (αντί για ένα που προβλεπόταν αρχικά), σχεδιασμός ο οποίος θα επιτρέψει στο project να αναπτυχθεί σταδιακά. Όπως υποστηρίζουν οι υπεύθυνοι, το έργο τίθεται σε πιο ρεαλιστική βάση και μπορεί να αποφέρει γρήγορα μετρητά, σε αντίθεση με τα πανάκριβα κτίσματα που σκόπευαν να αναβαθμίσουν το διεθνές image του Ντουμπάι. «Σε τελική ανάλυση, οι ενοικιαστές/ αγοραστές είναι αυτοί που πληρώνουν και αυτό που μετράει είναι να κατασκευάσουμε λειτουργικούς χώρους», αναφέρει πρώην στέλεχος της εταιρείας Morgan Staley.
Παρ’ όλα αυτά, το project εξακολουθεί να παραμένει αρκετά φιλόδοξο. Περιλαμβάνει 850.000 τετραγωνικά μέτρα χώρων για ενοικίαση καταστημάτων και γραφείων, καταστήματα κατά μήκος του δρόμου, παραδοσιακού τύπου malls, εστιατόρια και 8.000 κατοικίες που θα περιλαμβάνουν από πολυτελή διαμερίσματα μέχρι φοιτητικές και εργατικές κατοικίες.
Αν και την επιχείρηση στηρίζει ο πρωθυπουργός, Mohamed bin Rashid Al Maktoum, ένα project 20 δισ. δολαρίων όπως είναι αυτό απαιτεί σε κάθε περίπτωση θεσμικούς επενδυτές. Σύμφωνα με τον Parker, o όμιλος Dubai Holdings βρίσκεται σε συζητήσεις με έξι επενδυτές και όπως εκτιμά η συμφωνία θα κλείσει φέτος.
Όπως εκτιμά στέλεχος της Jones Lang LaSalle οι ντόπιοι επενδυτές είναι πιο θετικοί απέναντι σε τέτοιες επενδύσεις καθώς αψηφούν τον γεωπολιτικό και νομικό κίνδυνο, σε αντίθεση με τους διεθνείς επενδυτές. «Περισσότερο δίνουν σημασία στην τιμή του πετρελαίου και στην πολιτική αστάθεια», σημειώνει στέλεχος της επιχείρησης IP Global. Παράλληλα, αναφέρει ότι «βλέπουμε να διαφύγουν κεφάλαια προς άλλες χώρες όπως είναι η Αυστραλία, οι ΗΠΑ, η Μεγάλη Βρετανία και η Γερμανία».
Το μποτιλιάρισμα στους δρόμους και οι υψηλές θερμοκρασίες
Τα αρχικά σχέδια θα δημιουργούσαν στους δρόμους το μεγαλύτερο μποτιλιάρισμα που έχει συμβεί ποτέ στον κόσμο. Και όλο αυτό θα συνέβαινε στο κέντρο του Ντουμπάι, καθώς υπάλληλοι και επισκέπτες θα μετέβαιναν στους χώρους σε καθημερινή βάση, σημειώνει ο Parker. Προκειμένου να βρεθεί λύση στο πρόβλημα, τα νέα σχέδια περιλαμβάνουν 22 διαφορετικές εισόδους και εξόδους για τους τέσσερις δρόμους σε σύγκριση με τις πέντε εξόδους που έχουν περιοχές όπως η Μαρίνα του Ντουμπάι και το κέντρο της πόλης. Παράλληλα, θα μπορούν να χρησιμοποιηθούν το μετρό, το τραμ και το λεωφορείο ενώ υπάρχει πρόβλεψη και για ποδηλατόδρομους και πεζοδρόμια ακόμη και για ζώνες μετακίνησης ηλεκτροκίνητων οχημάτων. Όλα αυτά τα μέσα θα έχουν ως αφετηρία τον κεντρικό σταθμό.
Μια ακόμη πρόκληση, αποτελεί η αντιμετώπιση των πολύ υψηλών θερμοκρασιών κατά τους θερινούς μήνες οπότε και θα καθίσταται δύσκολη η μετακίνηση των πεζών και η βόλτα στα καταστήματα (με 45 βαθμούς κελσίου). Για το λόγο αυτό έχει ανατεθεί σε ειδικούς την εκπόνηση επιστημονικής μελέτης σχετικά με το πώς αντιδρά το σώμα στη θερμότητα υπό διαφορετικές συνθήκες.
«Χωρίς σκιά ο άνθρωπος μπορεί να περπατήσει περίπου 176 μέτρα και μετά εξαντλείται», αναφέρει ο Parker. «Στη σκιά μπορεί να διανύσει μεγαλύτερη απόσταση ενώ σε συνθήκες κλιματισμού, στους 24 βαθμούς κελσίου, η θερμοκρασία του σώματος πέφτει κάτω από τα φυσιολογικά επίπεδα».
Βασικός οδηγός για την κατασκευή του έργου θα είναι η ιδέα της αποφυγής υπερθέρμανσης. «Τα ψηλά κτίσματα θα παρατεθούν το ένα κοντά στο άλλο, δημιουργώντας σκιερά μονοπάτια», κάτι που θα κάνει τη διαφορά, αναφέρει ο Parker. «Η εγκατάσταση συστήματος κλιματισμού σε ολόκληρη την κατασκευή είναι οικονομικά ασύμφορη αλλά και οικολογικά "ανεύθυνη"», συμπληρώνει.
