Ροή
Στα 2 εκατ. δολάρια σκαρφάλωσε η μέση τιμή ενός σπιτιού στο Μανχάταν με την πτώση, σύμφωνα με παράγοντες της αγοράς, να είναι προ των πυλών αφού οι τιμές διαμορφώνονται κατά βάση από ετεροχρονισμένες αγοραπωλησίες οι οποίες έκλεισαν τα προηγούμενα τέσσερα χρόνια αλλά ολοκληρώθηκαν -οι τίτλοι ιδιοκτησίας πέρασανσ τους νέους ιδιοκτήτες- πρόσφατα.
Οι αγοραστές απέκτησαν εντέλει την ιδιοκτησία των πολυτελών συγκροτημάτων κατοικιών -condos- στις πιο ακριβά οικοδομικά τετράγωνα της Νέας Υόρκης τρία χρόνια αφότου είχαν υπογράψει τα συμβόλαια, την περίοδο δηλαδή που άρχισαν να κατασκευάζονται τα πολυτελή οικοδομήματα. Οι τιμές που είχαν τότε συμφωνήσει για την αγορά των κατοικιών διαμορφώνουν τα τωρινά δεδομένα με αποτέλεσμα να διαστρεβλώνουν την πραγματική εικόνα της αγοράς με τρόπο τέτοιο ώστε η ζήτηση των ημερών να είναι εικονική και να μην καταφέρνει να αντικατοπτρίσει την πραγματικές πτωτικές τάσεις που παρουσιάζει η αγορά πολυτελών κατοικιών, σύμφωνα με τον Jonathan Miller, πρόεδρο της εταιρείας εκτιμήσεων Miller Samuel Inc.
«Η πλημμύρα των νέων οικοδομών αναφέρεται σε μια διαφορετική χρονική στιγμή της αγοράς» αναφέρει σε συνέντευξή του. «Δεν είναι ενδεικτική της τωρινής κατάστασης της αγοράς αλλά περισσότερο της αγοράς του 2013, η οποία είχε εκτιμηθεί χαμηλότερα από την πραγματικότητα».
Η μέση τιμή όλων των κατοικιών στο Μανχάταν άγγιξε μέσα στους τρεις πρώτους μήνες τα 2,05 εκατ. δολάρια, σημείωσε δηλαδή άνοδο 18% έναντι της αντίστοιχης περιόδου του προηγούμενου χρόνου. Μάλιστα το ποσοστό χαρακτηρίζεται ως το υψηλότερο από το 1989, σύμφωνα με τον Miller Samuel και τον μεσίτη Douglas Elliman. Κατά 36% αυξήθηκε και η τιμή ανά τετραγωνικό μέτρο, η οποία διαμορφώνεται πλεόν στα 1,713 δολάρια κατά μέσο όρο, για όσες αγοροπωλησίες πραγματοποιήθηκαν αυτή την περίοδο, κατακτώντας νέο ρεκόρ.
Η συνοικίες των δισεκατομμυριούχων
Τα νέα δεδομένα διαμορφώθηκαν από τα συμβόλαια των νέων οικοδομών σε δρόμους όπως η λεωφόρος Park, και κατάφεραν να δημιουργήσουν συνοικίες δισεκατομμυριούχων στις οποίες ένα διαμέρισμα 65 τετραγωνικών κόστισε μόλις τον προηγούμενο μήνα 26,6 εκατ. δολάρια. Βέβαια ο ιδιοκτήτης είχε υπογράψει το συμβόλαιο ήδη από τον Νοέμβριο του 2012.
Σε όλο το Μαχνάταν, οι αγοραπωλησίες ανέβηκαν 94% το πρώτο τρίμηνο, φτάνοντας τις 621, σύμφωνα με τους Miller Samuel και Douglas Elliman ενώ η μέση τιμή πώλησης των κατοικιών σκαρφάλωσε κατά 60% φτάνοντας τα 2,6 εκατ. δολάρια.
«Το πρόβλημα στο συγκεκριμένο αφήγημα είναι πως το 2016, οι αγοραπωλησίες θα φαίνονται πολύ περισσότερες από αυτές που θα είναι στην πραγματικότητα», αναφέρει από πλευράς της και η Don Olshan, διευθύντρια του μεσιτικού Olshan Realty Inc.το οποίο εκδίδει εβδομαδιαίο δελτίο με τις τιμές των κατοικιών πολυτελείας. «Δυστυχώς, όταν έχεις να κάνεις με χρηματιστήριο διαπραγματεύεσαι με πραγματικά δεδομένα . Στην περίπτωση όμως των τιμών των πολυτελών κατοικιών, διαχειρίζεσαι ετεροχρονισμένα στοιχεία για να βγάλεις τα δεδομένα σου».
Για να είναι πιο ενημερωμένα και πιο ακριβή τα δεδομένα που αφορούν στις αγορές κατοικιών πολυτελείας θα έπρεπε να συντάσσονται με βάση την ημερομηνία που υπογράφεται η συμφωνία κι όχι με βάση την ημερομηνία που ολοκληρώνεται και η κατασκευή κι εσύ αποκτάς την πλήρη κυριότητα του σπιτιού, σύμφωνα με την Olshan. ΜΕ βάση τα δικά της στοιχεία η πτώση είναι εμφανής αφού οι αγοραστές έκλεισαν 218 συμφωνίες αξίας περίπου 4 εκατ δολαρίων το πρώτο τρίμηνο, ποσοστό κατά 29% μικρότερο από το αντίστοιχο του προηγούμενου χρόνου.
Η τετράχρονη άνθιση που γνώρισε ο κατασκευαστικός κλάδος στο Μανχάταν, πλημμύρισε την αγορά με ακριβά διαμερίσματα, δίνοντας στους πλούσιους αγοραστές περισσότερες επιλογές σε μια περίοδο όπου εκείνοι ήταν διστακτικότεροι στο να αγοράσουν. Οι ξένοι αγοραστές οι οποίοι γρήγορα άρπαξαν πολλά από τα ακριβότερα σπίτια μερικά χρόνια πριν, σήμερα μοιάζουν να οπισθοχωρούν μπροστά στο ισχυρότερο δολάριο, στην πτώση των τιμών του πετρελαίου και στην οικονομική επιβράδυνση των αναπτυσσόμενων αγορών.
Ορισμένοι κατασκευαστές μάλιστα φαίνεται να προετοιμάζονται για την επικείμενη πτώση της ζήτησης πολυτελών κατοικιών, είτε καθυστερώντας τα υπάρχοντα πρότζεκτς, είτε ρίχνοντας εν μέρει τις τιμές ή ακόμα και αναδιαμορφώνοντας τα ήδη υπάρχοντα διαμερίσματα για να κάνουν προσιτά σε μια ευρύτερη γκάμα αγοραστών.
Οι συμφωνίες που κλείνουν μάλλον θα συνεχίσουν να σκιαγραφούν μια απαισιόδοξη προοπτική για τον κλάδο για όλη την υπόλοιπη χρονιά, την ώρα που τα στοιχεία θα διαμορφώνονται από τους αγοραστές που μετά το πέρασμα του χρόνου αποκτούν τα διαμερίσματα που είχαν αγοράσει σε αναβαθμισμένες περιοχές όπως η Charles St., η Madison Square West και η Leonard.
«Ποτέ ξανά δεν υπήρξε τέτοια απόκλιση ανάμεσα στην πραγματική κατάσταση της αγοράς και στα δεδομένα των αγοραπωλησιών» συμπληρώνει η Olshan.
Δύο ακόμα αναφορές που δημοσιοποιήθηκαν την Παρασκευή, επίσης τοποθέτησαν την μέση τιμή αγοράς ενός σπιτιού στο Μανχάταν στα 2 εκατ. δολάρια για πρώτη φορά στα χρονικά. Οι Brown Harris Stevens και Halstead Property , σε μια αναφορά τους, τόνισαν ότι ο αριθμός των αγοραπωλησιών μεγαλύτερων των 10 εκατ. δολαρίων έσπασε το ρεκόρ στο πρώτο τρίμηνο του έτους. Από πλευράς της η Corcoran Group ανέφερε ότι η μέση τιμή των νεόδμητων διαμερισμάτων αυξήθηκε κατά 13% σε σχέση με την προηγούμενη χρονιά φτάνοντας τα 4,03 εκατ. δολάρια.
Η πώληση διαμερισμάτων προσβάσιμων στο ευρύτερο κοινό αντιθέτως σημειώνει πτώση σε σχέση με τον προηγούμενο χρόνο και μάλιστα για 7ο συνεχόμενο τρίμηνο καθώς η προσφορά σε διαμερίσματα καταγράφεται πολύ μεγαλύτερη από την ζήτηση. Σύμφωνα με την τελευταία καταγραφή στον τομέα της μεταπώλησης διαμερισμάτων, σημειώθηκε άνοδος 20% - πωλήθηκαν 4.663 ιδιοκτησίες μέχρι το τέλος Μαρτίου - ποσοστό μικρότερο κατά 10% από το αντίστοιχο μέσο όρο τριμήνου της τελευταίας δεκαετίας.
Οι αγοραστές αυτών των περιπτώσεων διαμερισμάτων, στο πρώτο τρίμηνο πλήρωσαν 99% της αρχικής τιμής σύμφωνα με τον to Brown Harris και Halstead ενώ τα διαμερίσματα έμειναν για λιγότερο χρόνο στις αγγελίες από ότι το προηγούμενο έτος, 83 μέρες το 2016 έναντι 86 το 2015.
